Boligpolitik - mod, mangfoldighed og balance

I Esbjerg Kommune skaber vi rammerne for det gode hverdagsliv.

Med afsæt i Vision 2025 og med Boligpolitik 2024-2034, forpligter vi os til at fremme attraktive og bæredygtige boligområder og lokalsamfund.

Boligen udgør fundamentet for borgernes liv og skal give plads til at mennesker lever, arbejder, dyrker fællesskaber og skaber minder.

    Mod til udvikling

    Boligpolitik 2024-2034 er et nybrud. Sammen med nye ambitioner på boligområdet afspejler politikken et mod til en anden og mere innovativ boligudvikling i Esbjerg Kommune. Med Boligpolitik 2024-2034 viser vi, at vi har modet til at søge nye løsninger og til at tilpasse os det skiftende boligbehov, som vores borgere har gennem livet. Vi er fremsynede og kan tilbyde attraktive og bæredygtige boliger til potentielle tilflyttere og fremtidige generationer. Dette nybrud kræver nytænkning hele vejen rundt fra idé til planlægning og til byggeri. Vi glæder os rigtigt meget til at komme i gang.

    Mangfoldighed som styrke

    Boligpolitik 2024-2034 skal fremme et alsidigt udbud af boliger. I tæt samarbejde med forskellige aktører vil vi sikre, at der er boligtyper og boligstørrelser, der passer til forskellige livsfaser og familiestrukturer. Mangfoldige og blandede byer fremstår som byer med et socialt miks på tværs af generationer og demografiske karakteristika. Men den varierede beboersammensætning er kun en start. Når ambitionen er at forløse potentialer, styrke attraktivitet og sammenhængskraft skal byudviklingen også arbejde med et funktionelt miks, hvor borgerne får en årsag til at komme i – eller besøge – de forskellige byer og lokalsamfund.

    Balance i boligforhold

    Balance er nøglen til harmoniske og bæredygtige boligområder, der rummer både det grønne, det sociale og det økonomiske aspekt. Boligpolitik 2024-2034 sigter mod at opnå en balance mellem by og natur og mellem leje- og ejerboliger. Klimaudfordringer og bæredygtighedskrav kræver nytænkning og rummer potentiale for nye standarder for hele kommunen og for vores samarbejdspartnere i by- og boligudviklingen. Vi ønsker at skabe en klog byudvikling med bæredygtige og attraktive boligområder, der understøtter og styrker den lokale identitet. De kulturhistoriske værdier er lokale identitetsbærere, som respekteres, men ikke med berøringsangst, men derimod med ambitioner om at løfte niveauet og skabe boligområder med kvalitet og liv.

    Samarbejde og dialog

    Boligpolitik 2024-2034 bor på rådhuset, men den arbejder bedst i samfundet. Mange har deltaget i processen med at skabe denne politik, og selvom politikken nu er færdig, så er den også en åben invitation til investorer, almene boligorganisationer, pensionskasser, lokalråd mv. Med den i hånden har vi et gennemsigtigt og tydeligt grundlag at arbejde ud fra, så eksisterende samarbejder kan udvides, mens nye kan komme til.
    Sammen skaber vi rammerne for det gode hverdagsliv.


    Jesper Frost Rasmussen
    Borgmester
    Februar 2024

    Esbjerg Kommune har valgt at arbejde med boligpolitikken i fire temaer.

    • Attraktivitet og høje ambitioner
    • Bæredygtig og klog udvikling
    • Boliger til alle aldre og livssituationer
    • Fællesskaber og partnerskaber

    Et boligprojekt, stort som lille, placeret i nord, syd, øst eller vest, skal ikke kunne leve op til alle målsætninger, men det er heller ikke hen­sigten.Meningen er at sætte tydelig retning for boligforsyningen, så projekterne kommer til at passe sammen i ét billede.Som brikkerne i et stort puslespil.

    Den fysiske planlægning af boliger er ikke kun afgørende for borgerne og deres bosætnings­beslutninger.Den er fundament og forudsæt­ning for skoledrift, lokalsamfundenes udvikling, detailhandelslivet, erhvervslivets muligheder for tiltrækning af arbejdskraft, ældreomsorg og mange andre vigtige dagsordner.Og det, der driver det hele frem, er befolkningsudviklingen.

    Det har derfor været målet at udarbejde en boligpolitik med et byudviklingsperspektiv.Det vil sige, et perspektiv med den gode bolig i centrum, men som også rummer sammen­hængskraften, bæredygtigheden og kvalite­ten af boligområdet, lokalsamfundet og ikke mindst hele Esbjerg Kommunes udvikling.Af samme årsag er målsætningerne i Boligpolitik 2024-2034 langsigtede, og politikken forventes tidligst at blive revideret om fem år.

    Hvis vi skal lykkes med en helhedsorienteret samfundsudvikling, skal vi sikre, at planerne for boligudviklingen er tæt koordineret med tendenser og planer for den kommunale ser­vice.Det gælder ikke kun ved nyudlæg, men også ved transformationer af større byområder.Sammenhængen er cirkulær, for boligudviklin­gen påvirker forudsætningerne for kommunal service, men den kommunale service, som for eksempel gode skoler eller nye kulturtilbud, påvirker også mulighederne for boligudvikling.

    Et centralt element for boligpolitikken bliver at understøtte flyttekæder. Velfungerende flyt­tekæder betyder, at investeringer i både pri­vate og offentlige bygninger, som for eksempel detailhandel, dagtilbud eller sygeplejeklinikker bliver ved med at være relevante for borgerne i området, fordi de velfungerende flyttekæder sikrer den nødvendige udvikling lokalt af bor­gere på tværs af alder og livsfaser.

    Tilblivelsen af boligpolitikken er sket på bag­grund af omfattende interessentinddragelse med fem afholdte debatsaloner og en ræk­ke interviews. Derudover har der været en omfattende gennemgang af både egne data­sæt, forskning og eksempler fra ind- og udland. Målgruppen for boligpolitikken er borgere, byg­herrer, almene boligorganisationer, investorer, rådgivere samt lokalråd, interesseorganisatio­ner med flere.

    Boligpolitikken indeholder ikke en implemen­teringsplan, men i ”Fra ord til handling” er der foreslået en række mulige implementerings­greb. Noget er der hjemmel til i loven, men meget afhænger af dialog med markedet og byrådets stillingtagen hertil. Centralt bliver også den politiske prioritering af, og retning for, grundkapital til den almene boligsektor. Grundkapitalen har potentiale som styrings­redskab for blandede ejerformer og udbuddet af små betalbare boliger.

    Endelig er indsigt, forståelse og anerkendelse af lokalsamfundene og bydelenes værdier og kvaliteter centralt i dialogen med bygherrer – det gælder både i formelle som uformelle fora. Med Boligpolitik 2024-2034 vil Esbjerg Kommune sikre en positiv og fremadskuende boligudvikling.

    Udgangspunktet er…

    Vision 2025 peger på, at Esbjerg Kommune skal være et attraktivt sted at leve og arbej­de. Heldigvis er Esbjerg Kommune privilege­ret med borgere og interessenter, der enga­gerer sig i, og tager ejerskab for, byernes udvikling. Tilknytning, stolthed og hjerte for byen eller lokalsamfundet er forudsætnin­ger for at få etableret en byudviklingskultur, der kan bringe alle tænkelige potentialer og kvaliteter i spil.

    Kursen mod …

    Ambitionen er at hæve kommunens gene­relle tiltrækningskraft gennem et varigt attraktivitets- og værdiløft. Langtidsholdbar attraktivitet er uløseligt forbundet med kva­litet i arkitektur, styrkelse af lokale identite­ter og langsigtet bæredygtighed i både det enkelte projekt og planlægningen. Bevaring, renovering og transformering af den eksiste­rende bygningsmasse er i den sammenhæng centralt. Grundtanken er at øge byernes oplevede bymæssige kvaliteter - liveability, så borgerne får bedre og mere indbydende rammer til udfoldelse af deres liv. Derfor er der behov for, at den kommercielle boligud­vikling går hånd i hånd med en byudviklings­kultur, der har sigte på planlægning for det gode by- og boligliv.

    Teknisk innovation, samfundsmæssig for­andring og kulturel udvikling er væsentlige strømninger i boligudviklingen. Boligen er i dag en identitetsmarkør, hvor den stedbund­ne identitet ofte er knyttet til kulturhistori­ske værdier i området, mens nytænkende byggeri med fokus på genbrug af materialer kan omfatte nye byggetekniske løsninger, utraditionelle materialer, progressive plan­løsninger og fleksible boformer. Kvalitetspro­jekter forholder sig aktivt til lokalsamfundet, den omkringliggende identitet, og formår at få bevaring og nytænkning til at gå hånd i hånd.

    Det kræver mod, både hos bygherrer og politiske beslutningstagere, at insistere på ambitiøse og bæredygtige boligprojekter, der understøtter nutidens variation i fami­lieformer og livssituationer, styrker med­borgerskab og fællesskab, og samtidig til­fører stedets særlige kvaliteter noget nyt og anderledes. Når boligprojekter skal bidrage med mere eller andet end blot endnu en bolig, giver det især høje forventninger til bygherrerne. Bygherrerne er nøgleaktører, der ikke alene skal have hjerte for byen og lokalområdet, men også skal ønske at bidrage aktivt med at finde gode lokale løsninger i samarbejdet og i projektet.

    En levende byudviklingskultur står på et fundament af grundige analyser, opdateret viden og en bred vifte af partnerskaber med relevante aktører. Udviklingen bliver herudover drevet frem af stadig skrappere statslige krav til byggeriers bæredygtighed og dermed også af bygherrer, som kan håndtere disse krav.

    Boligprojekter er en utrolig god anledning til at etablere en fælles udviklingsplat­form, hvor områdets identitet og styrker indkredses, og hvor lokalt ejerskab og ind­dragelse sikres. Når de fagprofessionelle, på tværs af private og offentlige aktører, bringer deres faglighed i spil sammen med borgere og civilsamfund, er fundamentet lagt for byudviklingskultur. Byudviklings­kultur understøtter organiske og levende boligområder, der kontinuerligt skaber og giver byen nyt liv og kraft socialt, kulturelt og funktionelt.

    Esbjerg Kommunes prioritering af bære­dygtighed, universelt design, kvalitet og fællesskab vil altid skulle balanceres i for­hold til stedet og til de involverede parter. Den løbende dialog, forståelse for Esbjerg Kommunes attraktivitetsdagsorden og fokus på det enkelte steds potentialer og styrker skal være retningsanvisende for dem, der ønsker at udvikle projekter i Esbjerg Kommune.

    Udgangspunktet er…

    Vores byer og lokalsamfund er under kontinuer­lig forandring. Byggeri og bydannelse forbruger mange naturressourcer, økonomiske ressour­cer og påvirker vores sociale liv. Derfor kræver beslutninger vedrørende byggeri og bydannelse stor omtanke og langsigtede prioriteringer.

    Kursen mod …

    De mest bæredygtige bysamfund er dem, der allerede er bygget. Men for at byer og boliger kan levere på den økonomiske, miljømæssige og sociale bæredygtighedsdagsorden, og for at løfte niveauet og matche fremtidens behov og drømme om attraktive og nytænkende boli­ger og byer, skal der udvikling og tilpasning til. Ambitionen er at skabe inkluderende byer for mennesker, indfri de lokale potentialer og opnå en klog udvikling hen mod den blandede og bæredygtige by, hvor der er en bolig til alle uagtet indtægtsniveau, funktionsniveau eller socioøkonomisk status.

    Det blandede og bæredygtige lokalsamfund har rum og øje for det sociale i såvel det bygge­de miljø som mellem mennesker. Det enkelte boligprojekt skal komplementere og bidra­ge til lokalområdet og dets særlige identitet. Den sociale bæredygtighed og flyttekæderne i eksisterende områder med enfamiliehuse, kan understøttes med en større boligmæssig variation. Det kan for eksempel ske ved, at almene boliger, kommunale boliger og boliger målrettet socialt udsatte placeres strategisk i byer og lokalsamfund, og gerne i umiddel­bar nærhed til trafikale knudepunkter. Samtidig skal større og attraktive lejeboliger placeres i bymidterne målrettet dem, der ønsker at opleve byens puls og selv bidrage til bylivet.

    Udvikling og tilpasning af eksisterende bystruk­turer vil give en fortætning af bygningsmassen. Øget tæthed skaber basis for kortere afstande og mere levende boligområder med plads til mangfoldighed, fællesskab og natur. Fortæt­ning understøtter dermed bæredygtige trafik-og mobilitetsløsninger og bæredygtige ener­gi-, miljø- og klimaløsninger. Det handler for eksempel om cirkulær økonomi i byggeriet gen­nem genbrug og omhu og omtanke i materia­levalget. Desto mere der kan genbruges, desto flere emissioner spares. En prioritering af beva­ring, renovering og transformation over nedriv­ning og nybyg giver en ramme, hvor udform­ningen af nye attraktive boliger bliver kraftig påvirket af materialernes emissionspåvirkning. Ambitionen er en bæredygtig byudvikling, hvor genbrug af byggematerialer bliver standarden.

    Helhedsorienterede og sammenhængende for­tætningsstrategier, der udvikles sammen med, og på tværs af, kommunens serviceområder styrker den sociale bæredygtighed. Socialt balancerede fortætningsstrategier giver en langsigtet økonomisk gevinst, der også bidra­ger til et områdes samlede bæredygtighed.

    En klog disponering af arealer og byggeri inde­bærer, at nye boligområder bidrager med noget nyt til byen og hæver variationen i boligmas­sen. For at opnå bæredygtighed i boligbyggeriet ønsker Esbjerg Kommune derfor et øget fokus på helhedsbetragtninger i forhold til mindre og tættere volumener, bevaring, totaløkono­mi (frem for laveste anlægspris), arkitektonisk kvalitet, universelt design, holdbarhed, cirkulær økonomi samt klima- og miljømæssige tiltag.

    Udgangspunktet er…

    Når livet ændrer sig, forandres også behov eller prioriteringer. Almindelige livsforandringer er for eksempel det første fuldtidsjob, det første barn, store børn der flytter hjemmefra, sygdom, skilsmisse eller en ægtefælle, som falder bort. Mange borgere vil helst blive i det lokalsamfund, de allerede er bosat i på grund af netværk, naboskaber, fritidsfællesskaber, arbejde eller skole. De flytninger, som forandringerne medfø­rer, omtales som flyttekæder – altså den kæde af flytninger mellem boliger som borgerne, i løbet af deres liv, bor i.

    Kursen mod …

    Boliger til borgere i alle aldre og livssituationer kræver ambition og mod til at nytænke boliger og boligbyggeri i Esbjerg Kommune. Målet er at etablere ambitiøse og nytænkende boligprojek­ter, som er attraktive for både nuværende og kommende generationer. Samtidig skal projek­terne give svar på kulturelle og samfundsmæs­sige udfordringer og forandringer.

    Med Boligpolitik 2024 -2034 ønsker Esbjerg Kommune at implementere universelt design som et gennemgående greb i fremtidige by-og boligprojekter. Universelt design er ikke en stilart, men et mindset og en indstilling om at skabe arkitektur og byrum, som både er inkluderende og æstetisk tilfredsstillende for alle borgere uagtet funktionsniveau. Det sik­rer brugskvalitet og gode oplevelser for alle, og skaber derved værdi for både den enkelte

    borger og samfundet som helhed. Universelt design i by-og boligprojekter skal indgå som et integreret element fra idé over etablering og også efterfølgende i drift og vedligehold af områderne.

    Velplacerede, mindre og tætliggende boliger, som er attraktive for seniorer, enlige og par uden hjemmeboende børn, frigiver de ældre, men bedst beliggende, enfami­lieshuse til børnefamilier. Løbende generationsskifte i boligområderne tilgængeliggør de bedst beliggende boli­ger til nye familier samtidig med, at det langtidssikrer Esbjerg Kommunes lokale servicetilbud. For gennem­snitsfamilien er boligen den største privatinvestering, hvorfor langsigtet balance mellem udbud og efterspørg­sel sikrer familiernes boliginvestering. Den kommunale grundkapital har i den sammenhæng potentiale som stra­tegisk værktøj i at sikre velplacerede små og moderne boliger, målrettet en blandet beboergruppe.

    Boligpolitikken har et særligt fokus på at sikre et til­strækkeligt og varieret udbud af små og mindre boli­ger. Et tilstrækkeligt udbud af små og betalbare et- og toværelses lejeboliger bidrager til at vedligeholde flyt­tekæden, men er også vigtige for borgeren med den lille indkomst. Udbuddet af mindre og billige boliger er en afgørende forudsætning for at lykkes med Housing First tilgangen, som mere effektivt hjælper borgere ud af hjemløshed. Det handler også om boliger til gruppen af borgere, hvis funktionsnedsættelser resulterer i spe­cifikke behov til boligens beliggenhed, indretning og det universelle design af udenomsarealerne. Sikringen af boliger til de borgere, som er mindre ressourcestærke, og dermed også mindre købestærke, er ambitiøst, ikke mindst fordi behovet og efterspørgsel på små og min­dre boliger også gælder ejerboliger. Mikroboliger, eller klynger af mikroboliger godkendt til helårsbeboelse, er bedst kendt som Tiny Houses, men der findes også andre variationer af eje- og lejemikroboliger. Det, der kende­tegner mikroboliger, udover størrelsen, er ønsket om fællesskab, lavt CO2 aftryk og at kunne efterlade større arealer til det grønne og til biodiversiteten. Samlet set bidrager nye små og mindre boliger til at øge variationen i boligudbuddet. Det giver sunde og velfungerende flyttekæder og det tilgodeser det mangeartede boligbehov, som kommunens borgere har.

    Udgangspunktet er…

    Fællesskaber er det lim, der binder et sted sam­men og bringer det til live. Mødesteder under­støtter fællesskaber og er et vigtigt element i en socialt bæredygtig udvikling. Fællesskab bidrager til tryghed og trivsel og kan være en driver i forhold til at udvikle et område til et godt eller endnu bedre sted at bo. Derudover kan fællesskaber modvirke ensomhed, under­støtte trivsel, tryghed og social integration. Fællesskaber kræver plads, rum, tid og res­sourcer, og at fællesskaberne hjælpes på vej, indtil de kan stå selv.

    Kursen mod …

    Ambitionen er boligudvikling med mennesket i centrum. Når der omdannes og fortættes, inddrages ikke blot de eksisterende byggede strukturer, men også stedets historie, de socia­le relationer og de fællesskaber som bærer et sted. Grundideen er, at Esbjerg Kommune bevæger sig hen mod et fællesskabs- og rela­tionsvenligt samfund. Sociale fællesskaber er i konstant bevægelse og udvikler sig i mange forskellige retninger til tider med konfliktende ønsker og behov. Alt er ikke for alle og skal heller ikke være det, men der skal være et sted og et fællesskab til alle. Der skal planlægges til boligmæssig variation og de mange forskellige aktører skal have en fælles platform at mødes på. Det strategiske arbejde ligger derfor i at håndtere forskellighed og identificere fælles mål.

    Velfungerende fællesskaber på tværs i kultur-, idræts- og foreningslivet er væsentlige drivere for den lokale udvikling og for byudviklingskul­turen generelt. Risiko for ensomhed er særlig udtalt ved flytning til et nyt sted, eller i for­bindelse med overgange mellem livsfaser. Det er helt centralt at udvikle inkluderende mil­jøer ved at arbejde med, hvordan forskellige brugergrupper, generationer og aktører kan komplementere hinanden, og sammen skabe bedre fysiske rammer for naboskaber, fælles­skaber, trivsel og sundhed. Et velfungerende civilsamfund er en afgørende forudsætning for fremtidens kommunale service.

    Mindre og tætbeliggende boliger og boligom­råder, hvor private, almene og kommunale kvadratmeter kan puljes eller sammentæn­kes, så de danner rammen for fællesskaber, øger mulighederne for at skabe tilgængelige og mangeartede mødesteder til det gode liv. Ved at sikre offentlig adgang til private faciliteter eller sikre, at der i sammenhæng med almene fælleshuse gives mulighed for foreningsaktivi­teter, højner de oplevede bymæssige kvaliteter yderligere.

    Den fysiske planlægning, herunder også sek­torplanlægningen, skal prioritere de fysiske anlæg, der har de største potentialer, for at sikre og understøtte alle typer af fællesskaber. Fritid og fællesskaber er en vigtig livsarena for at mindske risiko for ensomhed og mistrivsel. Dialogen og det brede samarbejde på tværs er udgangspunktet for en fællesskabsoriente­ret byudviklingskultur. Det kræver et gensidigt kendskab, videndeling og koordinering at få de forskellige aktørers initiativer til at indgå som bidrag til integrerede og velfungerende civilsamfund. Esbjerg Kommune har et løbende fokus på inddragelse, formidling og kommuni­kation af projekter og aktiviteter.

    Private ejendomsudviklere, almene boligorga­nisationer og interesseorganisationer kan noget forskelligt. Kombinationen af de forskellige aktørers styrker i partnerskaber skal under­støtte helheder, livet og fællesskabet i lokal­samfundet for hjem og bolig er centrale livsa­renaer. Det pålægger bygherren et stort ansvar for at skabe muligheder for relationsvenlige og inkluderende fællesskaber ved for eksempel at øge variationen af boligstørrelser og placere offentlige funktioner, rekreative arealer eller offentligt tilgængelige mødesteder i boligpro­jektet. Hvis nye og utraditionelle partnerskaber skal lykkes, kræver det politiske ambitioner, et strategisk blik for aktørernes styrker og mulig­heder samt tid til at udvikle relationerne og projekterne. Esbjerg Kommune ønsker også fremadrettet at indgå i forpligtende og langva­rige partnerskaber, hvor fortætning, kvalitet, omtanke og dialog er prioriteret.

    Læs også